O QUE PRECISO DE SABER ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL?
Um momento decisivo na vida de qualquer um de nós.
Um momento que levanta muitas dúvidas, indecisões. Onde um erro pode ter custos muito significativos.
Onde o aconselhamento deve estar sempre presente e onde a impulsividade é a pior conselheira (mesmo quando “é mesmo aquela a casa”).
Assim, por já me ter deparado com variadíssimas situações de conflito que derivam da aquisição de um imóvel, deixo alguns pontos essenciais a serem considerados (obviamente, com foco para as questões jurídicas):
- Edifício novo ou edifício usado
A primeira distinção e talvez a mais importante é a ponderação entre um edifício novo ou um edifício usado. Se estivermos perante a compra de um imóvel novo, tipicamente, chave na mão, o mesmo terá de garantia 5 ou 10 anos, consoante estejamos perante defeitos normais ou infra-estruturais (e se estivermos perante uma relação entre um profissional e um particular). Se o imóvel for usado, tal direito também existe que tanto pode ser eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato, indemnização, mas o prazo é de apenas 1 ano para denúncia dos defeitos.
2. Existência de ónus
A verificação da existência de qualquer ónus ou encargo existente sobre o imóvel, como sejam penhoras ou hipotecas, é outro dos assuntos fulcrais a ter em conta.
3. Licença de utilização
Em meios mais rurais é ainda usual que determinado edifício não possua alvará de licença de utilização, algo que é indispensável para a realização da escritura de compra e venda (ou, se a construção for anterior a 1951, uma certidão emitida pela Câmara Municipal a dispensar essa mesma licença).
4. Fiabilidade do construtor
Mesmo que estejamos perante uma construção com vários anos, aferir a fiabilidade do construtor é algo essencial porque nos dará uma noção da qualidade construtiva. Existem várias formas de aferir tal situação, como sejam uma pesquisa pelo NIF da empresa junto do Tribunal para se saberem quantos processos judiciais essa empresa enfrenta ou já enfrentou ou uma simples “pesquisa” junto dos cafés ou estabelecimentos comerciais junto à zona do prédio urbano que se pondera adquirir.
5. Condomínio
Saber se está devidamente constituído (quando falamos de propriedades horizontais, vulgo apartamentos), se funciona, em termos dinâmicos e organizacionais, dará uma ideia bastante precisa da vizinhança e da forma como esta trata e preserva a sua propriedade.
Como dica mais relevante, sugerimos que nunca seja adquirido um imóvel sem sujeitar o mesmo a uma peritagem. Esta ideia tanto vale para um imóvel novo como um usado. Por uma pouca centena de euros, através de um especialista (normalmente um engenheiro civil experiente) ficaremos a saber detalhes do prédio, eventual detecção de problemas que o olho menos experimentado não alcança. Um investimento que nos deixará certamente mais tranquilos antes de fechar um negócio ou mesmo antes de recebermos oficialmente do empreiteiro o imóvel cuja construção encomendamos.
Existem alguns outros quesitos (menos jurídicos), mas que também deverão ser ponderados na hora da aquisição de um imóvel:
A. Exposição Solar
Poderá permitir a poupança energética de centenas ou milhares de euros numa vida de utilização, além de garantir maior conforto e qualidade de vida;
B. Análise cuidada do interior e exterior do edifício
Procure por marcas que sejam reveladoras de patologias, como marcas de humidade ou rachadelas nas paredes interiores ou exteriores. Não se deixe enganar pelos arranjos cosméticos muitas vezes feitos antes da venda.
C. Valor a escriturar
Um valor mais baixo constante do contrato de compra e venda implica que, um dia que venda o imóvel, terá de pagar mais-valias da diferença entre o valor de compra e de venda.
D. Analise a documentação completa do imóvel e as plantas
Em especial no que concerne às plantas, mesmo uma visão de não especialista, conseguirá detectar eventuais faltas de conformidade entre o projectado e o existente.
E. Acessos e localização
Muitas vezes negligenciada, a localização e os acessos para o imóvel são fulcrais. 10 minutos a mais de distância, ao fim de décadas, têm um peso muito significativo no tempo de vida útil e na economia doméstica.
F. Orçamento e situação profissional
Analise de forma cuidada e objectiva a sua situação profissional e o orçamento de que dispõe. É comum serem cometidos excessos em prol “da casa de sonho”, que depois têm custos significativos na qualidade de vida, levando a que, muitas vezes, a própria folga financeira, que permite uma vida mais plena e desprendida, seja colocada em causa.
Sobre o Autor:
Cristiano Pinheiro,
Advogado e Consultor Jurídico.
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