CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA: O QUE É E PARA QUE SERVE?

Assinar um contrato-promessa é, para a maioria das pessoas, o momento em que entregam vinte ou trinta mil euros e ficam com um papel na mão. É também o momento em que se decide quase tudo o que vem a seguir: quanto se recebe se o negócio cair e se é possível forçar o outro a cumprir.

Explico aqui o que é o contrato-promessa, que formalidades a lei exige, o que acontece ao sinal quando alguém desiste e por que razão a formalidade que mais se dispensa é a que mais protege quem compra.

O que é, afinal, o contrato-promessa

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o acordo pelo qual promitente vendedor e promitente comprador se obrigam a celebrar, mais tarde, o contrato definitivo. Não transmite a propriedade: cria uma obrigação de contratar. Quem compra só se torna proprietário na escritura pública ou no documento particular autenticado que titula a venda.

Serve para fixar o negócio quando as partes ainda não podem concluí-lo: falta aprovar o crédito, falta regularizar a documentação do imóvel. Nesse intervalo, o preço e as condições ficam travados.

O que diz a lei?

O regime consta dos artigos 410.º e seguintes do Código Civil. A regra de forma está no n.º 2 do artigo 410.º do Código Civil: a promessa relativa a contrato para o qual a lei exija documento só vale se constar de documento assinado por ambos os promitentes, sendo bilateral. Faltando a assinatura de um deles, o contrato é nulo, e essa nulidade é do conhecimento oficioso do tribunal.

Acresce uma exigência reforçada, e é aqui que muita gente se engana. O n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil impõe o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da licença de utilização ou de construção, mas apenas nas promessas sobre edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir. Numa promessa sobre terreno rústico, não se aplica. Dizer que o reconhecimento é sempre obrigatório é tão incorreto como dizer que nunca é preciso.

Há ainda a hipótese, pouco usada e muito útil, de atribuir eficácia real à promessa, nos termos do artigo 413.º do Código Civil, por declaração expressa e inscrição no registo predial, passando a ser oponível a terceiros.

O sinal: o que arrisca quem desiste

O artigo 441.º do Código Civil estabelece uma presunção decisiva: presume-se sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço. Não é preciso escrever a palavra sinal para que aquele dinheiro o seja.

As consequências estão no artigo 442.º do Código Civil:

• Desiste quem entregou o sinal: o vendedor faz sua a quantia recebida.

• Desiste quem recebeu o sinal: o comprador pode exigir o dobro do que prestou.

• Houve entrega do imóvel ao comprador: este pode optar, em alternativa ao dobro, pelo valor objetivo do bem à data do incumprimento, deduzido o preço convencionado.

Em números: num sinal de trinta mil euros, o vendedor que se arrependa arrisca sessenta mil. E, salvo estipulação em contrário, é esse o limite, porque o n.º 4 daquele preceito afasta qualquer outra indemnização.

Forçar o outro a cumprir: a execução específica

Um equívoco frequente é pensar que a execução específica é uma cláusula que se acrescenta. É o contrário. O artigo 830.º do Código Civil consagra-a como regime regra: não cumprida a promessa, a outra parte pode obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso. O que as partes podem é afastá-la, e a lei presume que o fizeram sempre que exista sinal ou pena convencionada.

Daí a importância de uma cláusula bem redigida: havendo sinal, quem queira manter a execução específica tem de o dizer expressamente. Há um caso em que ela é irrenunciável, o das promessas abrangidas pelo n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil, por força do n.º 3 do artigo 830.º do Código Civil.

Se está a preparar um contrato-promessa, ou já assinou um e tem dúvidas sobre o que ficou acordado, pode expor-me a situação através do WhatsApp do escritório. Sobre outra armadilha frequente, escrevi também sobre arrendamento sem contrato escrito.

O reconhecimento das assinaturas e o que os tribunais têm decidido

Sendo exigido o reconhecimento presencial e não tendo sido feito, o contrato é nulo. Mas trata-se de nulidade atípica, e a diferença não é académica. Como decidiu o Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 5 de julho de 2007, é invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso e invocável apenas pelo promitente comprador, podendo o vendedor invocá-la só quando a falta lhe tenha sido causada pela contraparte. A norma protege quem compra, e só quem compra dela se serve.

O mesmo aresto esclarece que é irrelevante terem as partes acordado dispensar a formalidade. E o Supremo, no Acórdão de 26 de outubro de 2022, declarou nula a cláusula pela qual os promitentes renunciam a invocar aquela nulidade, por contrariar norma imperativa de interesse público.

A nulidade não é, contudo, um trunfo garantido. Nesse acórdão, e antes dele o Tribunal da Relação de Guimarães no Acórdão de 17 de dezembro de 2013, entendeu-se que age em abuso do direito quem se comportou durante meses como se o contrato fosse válido e só invoca o vício formal quando o negócio deixa de lhe convir.

Perguntas frequentes

O contrato-promessa é obrigatório para comprar casa?

Não. A lei não obriga a celebrar contrato-promessa, sendo possível ir diretamente à escritura. Na prática é quase sempre necessário: trava o preço e as condições enquanto o comprador aguarda a aprovação do crédito ou o vendedor regulariza a documentação. Uma vez assinado, o seu cumprimento deixa de ser facultativo.

Se desistir do negócio, perco sempre o sinal?

Perde-o se o incumprimento lhe for imputável. Se for o vendedor a não cumprir, o comprador pode exigir o dobro do que prestou, nos termos do artigo 442.º do Código Civil, ou, se já lhe tiver sido entregue o imóvel, optar pelo valor objetivo do bem à data do incumprimento, deduzido o preço acordado.

O reconhecimento das assinaturas é sempre obrigatório?

Não. Só é exigido nas promessas sobre edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir, nos termos do n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil. Nesses casos a falta gera nulidade, que em regra só o promitente comprador pode invocar, e as partes não podem dispensar a formalidade por acordo.

O contrato-promessa não é uma formalidade sem consequências: determina quanto se perde, quanto se recebe e se é possível forçar o negócio a concluir-se. Vale a pena lê-lo com o cuidado com que se lê a escritura, porque é ali que quase tudo se decide.