CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA: O QUE É E PARA QUE SERVE?

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), é um acordo prévio entre duas partes – o promitente vendedor (quem vende) e o promitente comprador (quem compra) – no qual ambas se comprometem a celebrar um contrato definitivo de compra e venda de um determinado bem, numa determinada altura.

Importa referir que o CPCV não transfere a propriedade do bem, apenas estabelece a obrigação de concretizar a venda no futuro, protegendo as partes até à assinatura do contrato definitivo – a escritura pública.

O CPCV está previsto na lei, nomeadamente no Código Civil, artigos 410º e seguintes.

No CPCV, são elementos essenciais ao formalismo do contrato:

• Identificação das partes: nome completo, estado civil, número do Cartão de Cidadão ou Passaporte, morada e NIF do promitente vendedor (quem vende) e do promitente comprador (quem compra).
• Descrição do bem: no caso de um imóvel, é necessário identificar a localização, área, fração, caderneta predial e registo na Conservatória do Registo Predial.
• Preço e condições de pagamento: definição do valor total da venda e a forma de pagamento (exemplo: entrada inicial, prestações, financiamento bancário).
• Prazo para a celebração da escritura: estabelece a data limite para assinar a escritura pública de compra e venda, quando o comprador se tornará proprietário do bem.
• Entrega de um sinal.
• Eventuais cláusulas de incumprimento: se qualquer uma das partes não cumprir o contrato, a outra pode exigir a sua execução judicialmente

Normalmente, o comprador paga um valor inicial (sinal) para garantir o negócio. Sucede que, se posteriormente o comprador desistir, pode perder o sinal pago. Se a desistência for imputável ao vendedor, este pode ser obrigado a devolver o sinal em dobro.

O CPCV é um documento facultativo mas, em caso de incumprimento, obriga as partes a cumprir o que foi acordado.

Este tipo de contrato é utilizado quando há necessidade de garantir a compra de um bem antes de formalizar a escritura, em casos onde o comprador precisa de tempo para obter financiamento bancário e para garantir que o vendedor não venda o bem a terceiros.

Em síntese, é isto que importa reter: o CPCV é muito utilizado em transações imobiliárias, antecipando os termos e condições da futura compra e venda definitiva, garantindo que as partes cumpram as suas obrigações. Este contrato dá segurança jurídica ao comprador e ao vendedor, protegendo-os contra desistências injustificadas e permitindo negociar condições antes da compra definitiva.Parte inferior do formulário

Notas:

Nota 1: É possível o estabelecimento, no CPCV, de uma cláusula de execução específica – o que se traz, na prática, da possibilidade de uma parte forçar a outra parte ao cumprimento integral do contrato.

Nota 2: O reconhecimento das assinaturas dos promitentes (vendedor e comprador) é obrigatória. É comum que se diga que esse formalismo fica dispensado, mas tal resulta numa nulidade. A jurisprudência vem reiterando esta posição, com a qual concordamos integralmente.

Sobre o Autor:

Cristiano Pinheiro é Advogado e Consultor Jurídico, especializado em Direito da Família, Arrendamento e Indemnizações/Responsabilidade Civil.

Pratica uma advocacia de proximidade, orientada pela verdade e pela transparência, com foco na proteção dos seus clientes através de soluções jurídicas sólidas e duradouras.

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