Arrendamento Urbano

 

Arrendamento Urbano — Advogado em Braga

Uma renda que deixa de ser paga, uma obra que o senhorio recusa fazer, um contrato que ninguém sabe como terminar. O arrendamento urbano é uma das relações jurídicas mais presentes no dia-a-dia das famílias e das empresas na região de Braga e do Minho, e é também uma das que mais facilmente se transforma em litígio. Quando a confiança entre senhorio e inquilino se quebra, o que antes era um acordo simples converte-se num problema que exige intervenção jurídica rigorosa e célere.

 

O que diz a Lei — o direito à proteção no arrendamento urbano

O regime jurídico do arrendamento urbano em Portugal assenta em dois pilares fundamentais: as disposições do Código Civil (artigos 1064.º e seguintes) e a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

 

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, conforme exige o artigo 1069.º do Código Civil. Pode ter fim habitacional ou não habitacional, nos termos do artigo 1067.º, e, no silêncio das partes, considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos, de acordo com o artigo 1094.º, n.º 3, do Código Civil.

 

Nos contratos habitacionais com prazo certo, a renovação automática opera por períodos sucessivos de igual duração, ou de três anos se esta for inferior, nos termos do artigo 1096.º do Código Civil. A oposição à renovação obedece a prazos de antecedência rigorosos, fixados no artigo 1097.º para o senhorio e no artigo 1098.º para o arrendatário, e o incumprimento desses prazos tem consequências patrimoniais concretas.

 

As formas de cessação do contrato são taxativas: acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, nos termos do artigo 1079.º do Código Civil. Estas normas são imperativas, conforme estabelece o artigo 1080.º, o que significa que não podem ser afastadas por acordo entre as partes.

 

O que acontece quando o contrato de arrendamento é incumprido

A falta de pagamento da renda é o fundamento de resolução mais frequente em Braga e em todo o país. O artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil estabelece que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas. A resolução pode operar por comunicação extrajudicial ou por ação judicial de despejo, nos termos do artigo 1084.º do Código Civil.

 

A lei protege ainda o senhorio contra o atraso reiterado: o artigo 1083.º, n.º 4, do Código Civil permite a resolução quando o arrendatário se constitua em mora superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, desde que o senhorio o tenha advertido por carta registada após o terceiro atraso, como impõe o n.º 6 do mesmo artigo 1083.º.

 

Mas a resolução não se limita à falta de pagamento. O uso do prédio para fim diverso, a cessão não autorizada do gozo, a violação de regras de sossego ou boa vizinhança e o não uso do locado por mais de um ano são igualmente fundamentos de resolução, nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, do Código Civil.

 

Do lado do inquilino, a lei também confere proteção. O artigo 1083.º, n.º 5 prevê como fundamento de resolução pelo arrendatário a não realização de obras pelo senhorio quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado. E, cessado o contrato por qualquer causa, o atraso na restituição do imóvel tem custos: o artigo 1045.º do Código Civil impõe ao arrendatário o pagamento do valor da renda até à entrega e eleva essa indemnização ao dobro quando haja mora na restituição.

 

Jurisprudência Recente — STJ e Relação de Guimarães

O Supremo Tribunal de Justiça reafirmou recentemente o equilíbrio do sistema: o arrendatário que, notificado da resolução por falta de pagamento, liquide dentro do prazo legal as rendas em mora acrescidas da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil neutraliza o efeito extintivo da resolução, sendo esse pagamento integral condição indispensável para fazer cessar a mora (Acórdão do STJ de 09-07-2025).

 

Num processo com origem em Braga, o Tribunal da Relação de Guimarães confirmou que o senhorio mantém a liberdade de recorrer à ação declarativa de resolução por falta de pagamento de rendas mesmo quando disponha da via extrajudicial, e esclareceu ainda os termos em que o contrato caducado se renova tacitamente quando o arrendatário permanece no gozo do imóvel por mais de um ano sem oposição do locador (Acórdão do TRG de 27-11-2025).

 

Também num caso bracarense, a Relação de Guimarães decidiu que o prazo de renovação de três anos previsto no artigo 1096.º do Código Civil, na redação da Lei n.º 13/2019, tem natureza imperativa, vedando ao senhorio a faculdade de fazer cessar livremente o contrato antes do final desse prazo (Acórdão do TRG de 19-02-2026).

 

Do lado das obrigações do inquilino, o Supremo Tribunal de Justiça deixou claro que a existência de vícios ou defeitos no locado não autoriza o arrendatário a suspender unilateralmente o pagamento das rendas: enquanto o contrato se mantiver em vigor e o imóvel conservar aptidão essencial para o fim a que se destina, a obrigação de pagar a renda subsiste, dispondo o inquilino de outros meios legais de reação (Acórdão do STJ de 05-07-2022).

 

Questões Frequentes em Braga — o que os nossos clientes perguntam

O inquilino não paga a renda há meses. O que posso fazer?

Quando a mora no pagamento da renda atinge três meses, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação extrajudicial ou intentar ação de despejo, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil. Mesmo que se opte pela resolução extrajudicial, o arrendatário dispõe de um mês para pôr fim à mora e evitar os efeitos da resolução, conforme o artigo 1084.º, n.º 3, sendo que essa faculdade só pode ser exercida uma única vez e exige o pagamento da indemnização de 20% do artigo 1041.º. Se o inquilino não regularizar a situação, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo ou à ação judicial. Para uma explicação mais detalhada sobre os mecanismos disponíveis, consulte o nosso vídeo Rendas em atraso: o que pode fazer o senhorio?

Sou inquilino e o senhorio quer que eu saia. Pode fazê-lo?

Depende do fundamento. Nos contratos de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato nos casos previstos no artigo 1101.º do Código Civil: necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1.º grau, demolição ou obras de remodelação profundas que obriguem à desocupação, ou mediante comunicação com antecedência não inferior a cinco anos. Em qualquer caso, a denúncia pelo senhorio acarreta obrigações, incluindo o pagamento de indemnização prevista no artigo 1103.º do Código Civil. Nos contratos com prazo certo, o senhorio não denuncia livremente: tem de se opor à renovação respeitando as antecedências do artigo 1097.º, e a oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do contrato. Sobre os casos excecionais, veja o nosso artigo Despejo sem aviso prévio: quando a lei o permite.

Posso atualizar a renda do meu inquilino? Como se calcula?

Sim. A atualização anual das rendas é um direito do senhorio, regulada pelo artigo 1077.º do Código Civil e por coeficientes publicados anualmente em Portaria, exigindo comunicação escrita ao arrendatário com a antecedência mínima de 30 dias. Nos contratos anteriores ao NRAU, o processo de transição e atualização obedece a regras específicas previstas nos artigos 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, que variam conforme a idade, o rendimento do agregado familiar e o tipo de arrendamento. Para uma explicação prática sobre os limites e o cálculo, veja o nosso vídeo Atualização de Renda: Como Calcular e Quais os Limites Legais?

O senhorio não faz obras e a casa está degradada. Que direitos tenho?

O arrendatário tem o direito de exigir ao senhorio a realização de obras de conservação, e a omissão que comprometa a habitabilidade do locado constitui fundamento de resolução pelo arrendatário, nos termos do artigo 1083.º, n.º 5, do Código Civil. O que o inquilino não pode fazer é suspender por sua iniciativa o pagamento das rendas, como decidiu o Supremo Tribunal de Justiça (Acórdão do STJ de 05-07-2022). Em casos urgentes, o inquilino pode realizar as obras e exigir o reembolso ao senhorio, cumprindo os requisitos legais de comunicação prévia.

O imóvel que arrendo vai ser vendido. Tenho direito de preferência?

Sim. O artigo 1091.º do Código Civil confere ao arrendatário o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos. O senhorio deve comunicar por carta registada com aviso de receção as condições do negócio, dispondo o arrendatário de 30 dias para exercer o seu direito. Se a venda for realizada sem respeitar este direito, o inquilino pode intentar ação de preferência.

 

A Nossa Abordagem

O arrendamento urbano é uma área que exige atenção ao pormenor contratual e conhecimento atualizado da legislação, que tem sofrido alterações significativas nas últimas duas décadas. Cada caso que acompanhamos em Braga começa pela análise cuidadosa do contrato, da correspondência trocada entre as partes e do enquadramento temporal do arrendamento, porque a solução jurídica varia substancialmente conforme o contrato seja anterior ou posterior ao NRAU.

 

A nossa abordagem privilegia, sempre que possível, a resolução negociada. Muitos conflitos entre senhorios e inquilinos podem ser resolvidos através de interpelações bem fundamentadas, sem necessidade de recorrer ao tribunal. Quando a negociação se esgota, atuamos com a mesma determinação na via judicial, seja na propositura de ações de despejo, na defesa de inquilinos contra denúncias ilegítimas, na cobrança de rendas em atraso ou na discussão de direitos de preferência.

 

Representamos tanto senhorios como inquilinos perante qualquer tribunal competente para o caso, abrangendo toda a tramitação processual, incluindo o procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento.

 

O escritório tem sede em Braga, onde recebemos a maioria dos nossos clientes. Atendemos também em Vieira do Minho, mediante marcação prévia, e disponibilizamos consultas por videochamada para quem não possa deslocar-se, incluindo clientes residentes no estrangeiro.

 

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