DESPEJO SEM AVISO PRÉVIO: QUANDO A LEI O PERMITE

Em algumas situações, sim. Embora o aviso prévio seja a regra nos contratos de arrendamento, a lei permite ao senhorio pôr fim ao contrato por resolução, sem período de pré-aviso, em casos específicos, como:

1. Falta de pagamento de rendas por período igual ou superior a três meses;

2. Uso indevido do imóvel;

3. Fim do contrato sem que o arrendatário desocupe o imóvel.

A base legal encontra-se consagrada no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, e no Código Civil.

O artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil torna inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento quando haja mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário. O n.º 4 do mesmo artigo acrescenta outra situação: o arrendatário que se constitua em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.

A resolução com estes fundamentos opera por comunicação ao arrendatário, nos termos do artigo 1084.º, n.º 2, do Código Civil, feita por carta registada com aviso de receção ou por outro meio legalmente admitido. Não é preciso ir a tribunal para resolver o contrato.

Recebida a comunicação, o inquilino tem o prazo de um mês para pôr fim à mora, pagando o que deve acrescido de indemnização, ficando a resolução sem efeito (artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil). Este direito só pode ser exercido uma vez com referência a cada contrato.

Se o inquilino não regularizar a situação nem entregar o imóvel, o contrato cessa, mas a entrega não é automática: o senhorio tem de recorrer ao procedimento especial de despejo, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, ou à via judicial. Nenhum senhorio pode retirar o inquilino de casa por sua própria autoridade.

Além disso, o contrato de arrendamento pode ser resolvido, também por comunicação, em casos de uso indevido do imóvel, previstos no artigo 1083.º, n.º 2, do Código Civil. Nesses casos, referimo-nos, por exemplo, a:

1. Uso do imóvel para um fim diverso do estipulado no contrato;

2. Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;

3. Cessão do gozo do prédio a terceiros, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio;

4. Violação de regras de higiene, sossego ou boa vizinhança.

Situação diferente é a da ocupação sem qualquer contrato de arrendamento válido. Aí não há contrato para resolver, e o proprietário reage pelos meios de defesa da propriedade e da posse, não pelo regime do arrendamento.

Em suma, o aviso prévio é a regra nos contratos de arrendamento, mas a lei prevê a resolução para os casos de incumprimento grave. O prazo e o procedimento variam conforme a situação, sempre nos termos da lei.