Compra e Venda de Imóveis

Compra e Venda de Imóveis — Advogado em Braga

Um contrato-promessa mal redigido, uma cláusula ambígua sobre o sinal, um vendedor que não aparece para a escritura. Para a maioria das famílias de Braga e do Minho, comprar casa é a decisão financeira mais pesada de uma vida. É também aquela em que a falta de acompanhamento jurídico produz prejuízos mais difíceis de reverter. Quando o negócio corre mal, o que decide o desfecho raramente é quem tem razão: é quem deu os passos formais pela ordem certa e dentro do prazo.

O que diz a Lei — o direito à segurança na transação imobiliária

O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado, como estabelece o artigo 875.º do Código Civil. A exigência de forma protege ambas as partes.

Antes da escritura vem, quase sempre, o contrato-promessa. O artigo 410.º do Código Civil exige, na promessa relativa a edifício ou fração autónoma, documento assinado pelos promitentes, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização ou de construção. É aqui que falham muitos contratos redigidos sem advogado.

O sinal é a questão que mais litígios gera. O artigo 441.º do Código Civil presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador, ainda que a título de antecipação do preço. O artigo 442.º do Código Civil fixa depois o regime sancionatório: quem deu o sinal e não cumpre perde-o; quem o recebeu e não cumpre restitui-o em dobro. Em alternativa, o contraente não faltoso pode requerer a execução específica, obtendo do tribunal, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso.

Contra os defeitos do imóvel, a lei monta um regime próprio. O artigo 913.º do Código Civil define o que é coisa defeituosa, o vício que a desvaloriza ou impede o fim a que se destina. Manda aplicar o regime da venda de bens onerados. Daí resultam a anulação por erro e a redução do preço, ao passo que o direito de exigir a reparação da coisa vem do artigo 914.º do Código Civil. Estes direitos não duram indefinidamente. É aí que a maioria das pessoas os perde.

Estes prazos constam do artigo 916.º do Código Civil e do artigo 917.º do Código Civil. Descobrir a infiltração não chega. É preciso denunciar por escrito, guardar prova de que se denunciou. Depois disso, avançar para tribunal dentro do semestre seguinte.

Há ainda duas verificações que se fazem antes da assinatura, nunca depois. Sendo o vendedor casado, a alienação de imóvel próprio ou comum carece do consentimento de ambos os cônjuges, salvo no regime de separação de bens, por força do artigo 1682.º-A do Código Civil, sob pena de anulabilidade. E o registo predial tem de ser lido com atenção: o artigo 7.º do Código do Registo Predial faz presumir que o direito existe e pertence a quem lá está inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. Por seu turno, o artigo 5.º do Código do Registo Predial determina que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois de registados.

Quando o negócio é incumprido ou corre mal

O incumprimento do contrato-promessa é a situação mais frequente no contencioso imobiliário da comarca de Braga. E o ponto que gera mais erros é sempre o mesmo: o simples atraso da outra parte não dá direito ao sinal em dobro nem à perda do sinal. É preciso incumprimento definitivo, o que exige perda objetiva do interesse na prestação, interpelação admonitória não atendida ou recusa inequívoca de cumprir, nos termos do artigo 808.º do Código Civil. Uma carta de interpelação mal redigida deita por terra o direito que a lei concedia.

Há um segundo erro, mais silencioso. Quem aceita receber de volta o sinal em singelo pode estar a celebrar uma revogação por acordo. A revogação extingue o contrato sem incumprimento, o que fecha a porta ao dobro. Antes de aceitar seja o que for, convém perceber o que essa aceitação significa juridicamente.

Do lado dos defeitos, os problemas mais comuns são conhecidos: infiltrações, fissuras, instalações que não cumprem, divergências entre a área real e a área declarada, obras sem legalização urbanística. Aparecem sobretudo em imóveis antigos e em construções recuperadas. O comprador tem meios para reagir, mas os prazos são curtos e começam a correr a partir do conhecimento do defeito, não da vontade de o resolver.

Jurisprudência recente — Supremo Tribunal de Justiça e Relação de Guimarães

O Supremo Tribunal de Justiça reafirmou, em acórdão de 4 de junho de 2024, que as sanções do artigo 442.º do Código Civil pressupõem o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora.

Num processo de Barcelos, o Supremo decidiu, em acórdão de 12 de novembro de 2024, que a execução específica pressupõe a mora de um dos contraentes. Não tendo sido fixado prazo certo e não estando a outra parte em mora, o promitente não pode recorrer a este meio.

A Relação de Guimarães, em acórdão de 28 de maio de 2026, num processo de Braga, decidiu que, tendo as partes revogado o contrato-promessa, não se aplica o regime da perda do sinal, que pressupõe incumprimento. Condenou ainda como litigante de má-fé quem pediu a perda do sinal omitindo a revogação.

Sobre defeitos, a mesma Relação decidiu, em acórdão de 7 de março de 2024, também num processo de Braga, que o comprador pode optar entre o regime especial da venda de coisa defeituosa e o regime geral do incumprimento, que o prazo de seis meses do artigo 917.º do Código Civil se aplica por interpretação extensiva a todos os direitos emergentes do defeito, não só à anulação por erro. Decidiu ainda que os danos colaterais seguem as regras gerais da obrigação de indemnizar, escapando a esse prazo.