Comprei uma casa com defeitos escondidos: o que posso exigir?

Assinou a escritura, recebeu as chaves e, poucas semanas depois, surgem manchas de humidade nas paredes, fissuras ou um cheiro a mofo que ninguém lhe mostrou durante as visitas. A pergunta aparece de imediato: ainda posso responsabilizar quem me vendeu a casa? Na maioria dos casos, sim, desde que reaja dentro dos prazos certos e saiba exatamente o que pedir.

O que conta como defeito escondido?

Para a lei, estes problemas chamam-se vícios ocultos. São defeitos que já existiam no momento da venda, que não eram detetáveis numa inspeção normal e que tornam o imóvel impróprio para o fim a que se destina ou lhe reduzem o valor. As humidades estruturais, as infiltrações pela cobertura ou pelas fachadas, as fissuras nas paredes, os problemas de canalização e as pragas escondidas são os casos mais frequentes na compra de habitação.

O ponto de partida é o artigo 913.º do Código Civil, que equipara a venda de coisa defeituosa à venda de coisa onerada e atribui ao comprador um conjunto de direitos contra o vendedor. O Tribunal da Relação de Coimbra, no Acórdão de 24-09-2024, esclareceu que é defeituosa a coisa imprópria para o uso a que se destina ou que apresenta imperfeições face à qualidade normal das coisas do mesmo tipo. Não precisa de provar que o vendedor agiu de má-fé: basta que o defeito exista e seja anterior à entrega.

Há, porém, um requisito decisivo: o defeito tem de ser realmente oculto. Se a fissura estava à vista na visita, ou se constava da informação que lhe foi entregue, será muito difícil invocá-la mais tarde. Já os defeitos deliberadamente disfarçados, como humidades tapadas com móveis, tapetes ou pinturas recentes, continuam a contar como ocultos para efeitos legais.

O que pode exigir ao vendedor?

O Código Civil coloca à sua disposição quatro vias, que pode conjugar consoante a gravidade do caso:

• Reparação do defeito: pode exigir que o vendedor elimine o vício ou suporte o custo da reparação, ao abrigo do artigo 914.º do Código Civil.

• Redução do preço: se preferir manter a casa tal como está, pode reclamar a devolução de parte do preço, proporcional à desvalorização, nos termos do artigo 911.º do Código Civil.

• Anulação do contrato: quando o defeito é tão grave que não teria comprado se o conhecesse, pode pedir a anulação da compra por erro ou dolo, ao abrigo do artigo 905.º do Código Civil.

• Indemnização: tem direito a ser ressarcido dos prejuízos sofridos, de forma cumulável com as opções anteriores. A lei trata de modo diferente o caso de dolo do vendedor, no artigo 908.º do Código Civil, e o de simples erro, no artigo 909.º do Código Civil.

Na prática, é a si que cabe provar que o defeito existe e que é anterior à entrega, por força do artigo 342.º do Código Civil. Em compensação, uma vez demonstrado o defeito, presume-se a culpa do vendedor no cumprimento defeituoso, nos termos do artigo 799.º do Código Civil, o que reforça consideravelmente a sua posição.

Que prazos tem para reagir?

É aqui que se perdem os casos mais sólidos: a deixar correr o prazo. Tratando-se de imóvel, deve denunciar o defeito ao vendedor no prazo de um ano a contar do momento em que o descobriu, e nunca para além de cinco anos sobre a entrega da casa, conforme o artigo 916.º do Código Civil. Feita a denúncia, a ação judicial deve ser proposta nos seis meses seguintes, sob pena de caducidade, nos termos do artigo 917.º do Código Civil.

Existe um regime ainda mais protetor quando quem lhe vendeu a casa foi também quem a construiu ou renovou, situação habitual na compra de imóvel novo a um promotor. Aplica-se então o artigo 1225.º do Código Civil: beneficia de uma garantia de cinco anos a contar da entrega, deve denunciar o defeito no prazo de um ano e instaurar a ação no ano seguinte ao da denúncia. Em qualquer dos regimes, a denúncia por escrito, feita por carta registada com aviso de receção, é o gesto que preserva todos os seus direitos.

O que dizem os tribunais?

A jurisprudência recente ajuda a calibrar expectativas. No Acórdão de 29-05-2025, o Tribunal da Relação de Guimarães apreciou um caso de fração com infiltrações pelos terraços e fachadas e fissuras nas paredes, e fixou uma regra prática essencial: não é possível receber, em simultâneo, uma quantia para reparar os defeitos e uma indemnização pela desvalorização do imóvel causada por esses mesmos defeitos. Uma vez reparado o vício, deixa de existir desvalorização, pelo que as duas pretensões não se somam. A lição é clara: escolha com cuidado o que vai pedir, optando pela via que melhor protege o seu interesse.

Ainda assim, a melhor defesa continua a ser a prevenção. Uma inspeção técnica antes da escritura e uma atenção redobrada durante as visitas evitam a larga maioria destes litígios. Se está em vias de comprar, vale a pena rever o que precisa de saber antes de comprar um imóvel.

Descobrir defeitos depois da compra não o deixa sem solução. Exige, isso sim, rapidez: documente o problema, denuncie-o por escrito e procure aconselhamento jurídico antes de os prazos correrem. Quanto mais cedo agir, mais forte é a sua posição perante o vendedor.

Tem dúvidas sobre esta situação? O Dr. Cristiano Pinheiro está disponível para o acompanhar. Contacte o escritório.

Sobre o Autor:

Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.

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