Comprei uma casa com defeitos escondidos. O que posso exigir?

Assinou a escritura, mudou-se, e ao fim de umas semanas apareceu a mancha de humidade na parede do quarto ou a infiltração pela cobertura. O defeito já lá estava, mas só se revelou depois.

A primeira reação costuma ser pensar que quem compra usado compra como está. Não é assim. A pergunta decisiva não é se tem direitos, é dentro de que prazo os exerce.

O que conta como defeito escondido

Defeito escondido, ou vício oculto, é o que já existia à data da venda e que um comprador normalmente diligente não podia ter detetado numa visita: infiltrações, humidade estrutural, fissuras no betão, instalação elétrica fora de norma.

O artigo 913.º do Código Civil trata a questão de forma ampla: basta que a casa sofra de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que se destina, ou que lhe faltem as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias a esse fim. Uma casa comprada para habitação tem de ser habitável, seca e segura, e isso não precisa de estar escrito no contrato. Fica de fora o defeito que o comprador conhecia ou que era visível a olho nu, razão para guardar as fotografias do anúncio e as mensagens trocadas com o vendedor.

O que diz a lei?

Há três regimes distintos, e o aplicável depende de quem lhe vendeu a casa.

Comprou a um particular. Aplica-se a venda de coisas defeituosas do Código Civil. O artigo 914.º do Código Civil dá-lhe o direito de exigir a reparação, e prevê uma única saída para o vendedor: provar que desconhecia o defeito sem culpa sua. O ónus dessa prova é dele, não seu, como decidiu o Supremo Tribunal de Justiça em acórdão de 31 de outubro de 2023.

Comprou a quem construiu, modificou ou reparou o imóvel. Entra o artigo 1225.º do Código Civil, que estende ao vendedor-construtor a garantia da empreitada: cinco anos a contar da entrega, um ano para denunciar e um ano para agir. O Supremo Tribunal de Justiça, em acórdão de 5 de março de 2013 esclareceu que se considera construtor o vendedor que, no exercício da sua profissão, teve o domínio da construção.

Comprou a um profissional e comprou como consumidor. É o caso do promotor imobiliário ou da construtora. Aplica-se o regime de conformidade do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que muita gente julga limitado a bens móveis e não está: os artigos 22.º a 25.º são dedicados aos imóveis e são bem mais favoráveis. A garantia é de dez anos nos elementos construtivos estruturais e de cinco anos nas restantes desconformidades; a que se manifeste dentro do prazo presume-se existente à data da entrega, invertendo o ónus da prova; e o direito de ação só caduca três anos depois da comunicação.

Os prazos, que é onde a maioria dos casos se perde

Comprando a um particular, o artigo 916.º do Código Civil dá-lhe um ano a contar do dia em que descobriu o defeito para o denunciar, com o limite absoluto de cinco anos sobre a entrega da casa. Estes prazos alargados são os dos imóveis: os trinta dias e os seis meses de que por vezes se ouve falar valem para os bens móveis.

Feita a denúncia, começa a correr outro prazo, e é este que apanha as pessoas de surpresa. O artigo 917.º do Código Civil fixa em seis meses o prazo para instaurar a ação, e os tribunais aplicam-no, por interpretação extensiva, também aos pedidos de reparação, de redução do preço e de indemnização. Negociar meses com o vendedor não suspende nada: só a ação, ou o reconhecimento expresso do defeito, impede a caducidade.

A denúncia faz-se por escrito, com descrição concreta de cada defeito. Carta registada com aviso de receção é o mínimo.

O que pode exigir, e por que ordem

• Reparação do defeito: a pretensão principal, a expensas do vendedor.

• Redução do preço: quando a reparação não se faz ou não resolve, na medida da desvalorização.

• Resolução do contrato: só quando o defeito torna a casa inadequada ao fim a que se destina.

• Indemnização: pelos prejuízos colaterais, do arrendamento pago enquanto a casa esteve inabitável aos bens estragados pela infiltração.

Sobre o último ponto, reter o que decidiu o Tribunal da Relação de Guimarães em acórdão de 7 de março de 2024: os prejuízos colaterais causados pelo defeito, incluindo os danos não patrimoniais, seguem as regras gerais da obrigação de indemnizar e não os prazos curtos da venda de coisa defeituosa.

Na prática, o primeiro passo é técnico e não jurídico: um relatório de perito que identifique a causa do defeito e date a sua origem. Sem ele, discute-se se a infiltração vem da construção ou da falta de manutenção do comprador, e essa dúvida joga contra si. Sendo o vendedor também o construtor, o caso cruza-se com o regime da empreitada, sobre o qual escrevi sobre a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra. Se preferir expor-me já a sua situação, pode fazê-lo pelo WhatsApp do escritório, ou ver aqui o meu trabalho em compra e venda de imóveis.

Perguntas frequentes

E se o vendedor escondeu de propósito o defeito?

Havendo dolo do vendedor, o comprador fica dispensado do ónus de denunciar o defeito, nos termos do artigo 916.º, n.º 1, do Código Civil, e abre-se a porta à anulação do contrato por dolo. Provar o dolo é exigente, mas tinta fresca por cima de humidade antiga, ou obras de disfarce feitas às vésperas da escritura, são indícios que os tribunais valorizam.

Comprei a um particular. Ele responde na mesma?

Responde. O regime da venda de coisas defeituosas do Código Civil não exige que o vendedor seja profissional. O particular só se liberta da obrigação de reparar se provar que desconhecia o defeito sem culpa sua, e o ónus dessa prova é dele. O que muda é a moldura: prazos mais curtos do que os do Decreto-Lei n.º 84/2021.

Já passaram cinco anos sobre a compra. Ainda posso fazer alguma coisa?

Contra um vendedor particular, dificilmente: os cinco anos do artigo 916.º, n.º 3, do Código Civil são um limite absoluto. Se comprou a um profissional, a garantia dos elementos construtivos estruturais é de dez anos e o prazo de ação só corre depois da comunicação. Vale ainda verificar se o vendedor chegou a reconhecer o defeito, porque isso reabre a contagem.

Um defeito escondido não é azar do comprador: é, quase sempre, responsabilidade de quem vendeu. O que separa quem recupera o dinheiro de quem fica com o prejuízo raramente é a gravidade do defeito, é a rapidez da denúncia escrita e o respeito pelo prazo para avançar para tribunal.