Assinei contrato-promessa e a outra parte desistiu. Tenho direito ao sinal em dobro?

Encontrou a casa certa, assinou o contrato-promessa, entregou dezenas de milhares de euros de sinal. Ou vendeu, recebeu o sinal, e agora é o comprador que não aparece para a escritura. Quando um negócio imobiliário cai, a primeira pergunta é sempre a mesma: e o sinal?

A resposta da lei é clara, mas tem condições que a maioria das pessoas desconhece. E é precisamente nessas condições que se ganham e perdem estes processos.

O que vale o sinal que foi entregue

No contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de princípio de pagamento do preço, como estabelece o artigo 441.º do Código Civil.

O regime sancionatório consta do artigo 442.º do Código Civil e funciona nos dois sentidos: se quem deu o sinal não cumprir, perde-o a favor da outra parte; se quem o recebeu não cumprir, tem de o devolver em dobro. Deu 25.000 euros de sinal e o vendedor desistiu? O seu crédito é de 50.000 euros. Tendo havido entrega antecipada do imóvel, a lei permite ainda exigir, em alternativa, o valor atual da coisa, deduzido do preço convencionado.

Importa não esquecer a forma: a promessa de venda de imóvel exige documento assinado, com reconhecimento presencial de assinaturas no caso de edifícios, nos termos do artigo 410.º do Código Civil. Muitos contratos feitos sem advogado falham aqui.

A mora não chega: é preciso incumprimento definitivo

Este é o ponto onde a maioria das pessoas se engana. O simples atraso da outra parte não dá direito ao sinal em dobro nem à perda do sinal. O Supremo Tribunal de Justiça reafirmou-o no Acórdão de 4 de junho de 2024: as sanções do artigo 442.º do Código Civil pressupõem o incumprimento definitivo do contrato, não bastando a simples mora.

A mora converte-se em incumprimento definitivo por uma de duas vias, previstas no artigo 808.º do Código Civil: a perda objetiva do interesse na prestação ou a chamada interpelação admonitória. O Tribunal da Relação de Guimarães, no Acórdão de 15 de outubro de 2020, descreveu os três elementos que essa carta tem de conter: a intimação para cumprir, um prazo final preciso e razoável, e a advertência clara de que, não havendo cumprimento nesse prazo, o contrato se considera definitivamente incumprido. Uma carta mal redigida deita por terra o direito ao sinal em dobro, e há processos perdidos exatamente por isso.

A interpelação só é dispensada quando a outra parte mostra de forma inequívoca que não vai cumprir. O mesmo Tribunal decidiu, no Acórdão de 18 de abril de 2024, que a recusa categórica ou a prática de atos incompatíveis com o cumprimento, como vender o imóvel a terceiro ou comunicar que se desiste do negócio, equivalem a incumprimento definitivo e dispensam qualquer carta.

A alternativa: obrigar a vender através do tribunal

O sinal em dobro não é o único caminho. Se o que pretende é mesmo a casa, e não o dinheiro, a lei permite pedir ao tribunal uma sentença que substitua a declaração de venda do faltoso: é a execução específica, prevista no artigo 830.º do Código Civil. O tribunal decreta a transferência da propriedade, com o depósito do preço em falta.

Nas promessas relativas a edifícios ou frações para habitação, este direito nem sequer pode ser afastado pelas partes, por força do n.º 3 do artigo 830.º do Código Civil. A escolha entre sinal em dobro e execução específica é estratégica: depende de o imóvel ainda estar disponível, da solvência da outra parte e do que realmente lhe interessa obter.

O que fazer se o negócio caiu

• Não assine nada nem aceite devoluções sem aconselhamento: receber o sinal em singelo pode ser interpretado como acordo de revogação e fechar a porta ao dobro.

• Guarde tudo: contrato, comprovativos das transferências, mensagens e e-mails sobre a marcação da escritura. A prova de quem faltou e porquê decide o processo.

• Aja depressa: a interpelação admonitória deve ser enviada de forma ponderada e tecnicamente correta, porque define a posição das partes para o litígio que se segue.

• Pondere bem o pedido: sinal em dobro, valor atual do imóvel e execução específica são caminhos alternativos, com prazos, custos e riscos diferentes. A escolha errada à partida pode comprometer o resultado final, porque os tribunais não corrigem oficiosamente a opção tomada por quem demanda.

Estes casos cruzam-se muitas vezes com outros problemas da compra de casa, como os que tratei no artigo sobre defeitos escondidos no imóvel comprado. Acompanho regularmente negócios imobiliários e os litígios que deles nascem na área de Compra e Venda de Imóveis.

Num contrato-promessa incumprido raramente perde quem tem razão; perde quem trata mal os passos formais. Com o enquadramento certo, o sinal em dobro ou a casa estão ao alcance de quem cumpriu.

Tem dúvidas sobre esta situação? Estamos disponíveis para o acompanhar. Contacte o escritório.

Sobre o Autor:

Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.

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