Assinei contrato-promessa e a outra parte desistiu. Tenho direito ao sinal em dobro?

Encontrou a casa certa, assinou o contrato-promessa e entregou dezenas de milhares de euros de sinal. Ou vendeu, recebeu o sinal e agora é o comprador que não aparece para a escritura. Quando um negócio imobiliário cai, a pergunta é sempre a mesma: e o sinal?

A resposta da lei é clara. As condições de que depende é que são mal conhecidas. É nelas que estes processos se ganham ou se perdem.

O que vale o sinal que foi entregue

No contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço, como estabelece o artigo 441.º do Código Civil.

O regime sancionatório consta do artigo 442.º do Código Civil e funciona nos dois sentidos. Se quem deu o sinal não cumprir, perde-o a favor da outra parte. Se quem o recebeu não cumprir, tem de o devolver em dobro. Deu 25.000 euros de sinal e o vendedor desistiu? O seu crédito é de 50.000 euros. Tendo havido entrega antecipada do imóvel, o artigo 442.º do Código Civil permite ainda exigir, em alternativa, o valor da coisa determinado objetivamente à data do incumprimento, com dedução do preço convencionado.

Importa não esquecer a forma: nos termos do artigo 410.º do Código Civil, a promessa de transmissão de direito real sobre edifício exige documento assinado, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização ou de construção. Muitos contratos feitos sem advogado falham aqui.

A mora não chega: é preciso incumprimento definitivo

Este é o ponto que gera mais erros. O simples atraso da outra parte não dá direito ao sinal em dobro nem à perda do sinal. O Supremo Tribunal de Justiça reafirmou-o no Acórdão de 4 de junho de 2024: as sanções do artigo 442.º do Código Civil pressupõem o incumprimento definitivo do contrato, não bastando a simples mora.

A mora converte-se em incumprimento definitivo por uma de duas vias, previstas no artigo 808.º do Código Civil: a perda objetiva do interesse na prestação ou a chamada interpelação admonitória. O Tribunal da Relação de Guimarães, no Acórdão de 15 de outubro de 2020, descreveu os três elementos que essa carta tem de conter: a intimação para cumprir; um termo perentório e preciso para o cumprimento; a cominação clara de que, não havendo cumprimento nesse prazo, a obrigação se terá por definitivamente não cumprida. Uma carta mal redigida deita por terra o direito ao sinal em dobro. Há processos perdidos exatamente por isso.

A carta é dispensada quando a outra parte mostra de forma inequívoca que não vai cumprir. A Relação de Guimarães decidiu, no Acórdão de 18 de abril de 2024, que, para além da recusa categórica, também a prática de atos reveladores do propósito de repudiar o compromisso vale como incumprimento definitivo. No caso decidido foram a compra de outro imóvel, a celebração de novo contrato-promessa e a comunicação de que se desistia do negócio.

A alternativa: obrigar a vender através do tribunal

O sinal em dobro não é o único caminho. Se o que pretende é mesmo a casa e não o dinheiro, a lei permite pedir ao tribunal uma sentença que substitua a declaração de venda do faltoso. Chama-se execução específica e está prevista no artigo 830.º do Código Civil. O tribunal decreta a transferência da propriedade, mediante depósito do preço em falta.

Há aqui uma armadilha frequente. Existindo sinal, o n.º 2 do artigo 830.º do Código Civil presume que as partes afastaram a execução específica. A presunção cai nas promessas relativas a edifícios ou frações, para as quais o n.º 3 do mesmo artigo torna o direito à execução específica inafastável pelas partes.

A escolha é estratégica: depende de o imóvel ainda estar disponível, da solvência da outra parte e do que realmente lhe interessa obter.

O que fazer se o negócio caiu

A ordem por que se dão os primeiros passos condiciona tudo o que vem depois, porque cada um deles fixa a posição das partes para o litígio que se segue.

Perguntas frequentes

Tenho direito ao sinal em dobro se a outra parte desistiu do contrato-promessa?

Sim, desde que o incumprimento seja definitivo. Quem recebeu o sinal e não cumpre definitivamente o contrato tem de o restituir em dobro, nos termos do artigo 442.º do Código Civil. O simples atraso não basta: é preciso que a mora se tenha convertido em incumprimento definitivo, por perda objetiva do interesse, por interpelação admonitória não atendida ou por recusa inequívoca de cumprir.

O simples atraso na escritura dá direito ao sinal em dobro?

Não. O Supremo Tribunal de Justiça reafirmou, no Acórdão de 4 de junho de 2024, que as sanções do artigo 442.º do Código Civil pressupõem o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora. Enquanto houver apenas atraso, o que existe é o direito a exigir o cumprimento, nunca a perda do sinal ou a sua restituição em dobro.

Posso obrigar o vendedor a vender a casa através do tribunal?

Pode, através da execução específica prevista no artigo 830.º do Código Civil. O tribunal profere sentença que substitui a declaração negocial do promitente faltoso, mediante depósito do preço em falta. Havendo sinal, presume-se que as partes afastaram esse direito, mas nas promessas relativas a edifícios ou frações a execução específica não pode ser afastada, por força do n.º 3 daquele artigo.

Sinal em dobro, valor atual do imóvel e execução específica são caminhos alternativos, com prazos, custos e riscos diferentes. A decisão sobre qual deles seguir toma-se no início, quando ainda há margem para a preparar, não depois de o processo estar em curso.

Estes casos cruzam-se muitas vezes com outros problemas da compra de casa, como os que tratei no artigo sobre defeitos escondidos no imóvel comprado. Acompanho regularmente negócios imobiliários e os litígios que deles nascem, na área de Compra e Venda de Imóveis. Se quiser expor-me a sua situação antes de dar qualquer passo, pode fazê-lo pelo meu contacto, que encontra abaixo.