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Despejo mais rápido em 2026? O que muda na lei do arrendamento
Em Março de 2026, o Governo anunciou uma reforma da habitação que promete tornar mais rápidos os despejos em caso de rendas em atraso. Senhorios e inquilinos chegam ao escritório com a mesma dúvida: a nova lei já se aplica? Uma coisa é o que o Governo anunciou; outra, o que está efectivamente publicado em Diário da República.
O que já está em vigor e o que ainda é proposta
Primeiro, o que já está em vigor: a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o regime do arrendamento no Código Civil, o Decreto-Lei n.º 1/2013 sobre o Balcão do Arrendatário e do Senhorio, e as Portarias n.os 49/2024 e
50/2024, de 15 de Fevereiro. O coeficiente de actualização das rendas para 2026 foi fixado em 2,24% pelo Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de Setembro.
Segundo, a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de Março, publicada em Diário da República, é apenas uma lei de autorização legislativa em matéria fiscal. Permitiu ao Governo aprovar incentivos ao IVA, IRS, EBF e IMT na habitação. Não toca no regime do despejo nem na resolução do contrato por falta de pagamento de rendas. O decreto-lei executivo dessas autorizações fiscais foi promulgado pelo Presidente da República a 12 de Maio de 2026.
Terceiro, e este é o ponto que importa para quem está em dívida: a proposta de lei que prevê a aceleração dos despejos por incumprimento foi aprovada pelo Conselho de Ministros a 27 de Março de 2026, mas está em discussão parlamentar. Até ser votada na generalidade e na especialidade, promulgada e publicada em Diário da República, não produz qualquer efeito. Em Maio de 2026, ninguém pode ser despejado ao abrigo de uma lei que ainda não existe.
O regime do despejo que vigora hoje
Enquanto a reforma não passar no Parlamento, o senhorio que queira pôr fim ao contrato por falta de pagamento tem duas vias, ambas previstas no artigo 1083.º do Código Civil.
A primeira é a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda. Verificado este pressuposto, o senhorio pode operar a resolução extrajudicialmente, por comunicação fundamentada ao arrendatário (artigo 1084.º, n.º 2, do Código Civil), seguindo a forma exigida pelos artigos 9.º e 10.º do NRAU, ou seja, notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou ainda carta registada com aviso de recepção nos contratos com domicílio convencionado.
A segunda é a chamada cláusula dos quatro atrasos: se o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses (artigo 1083.º, n.º 4, do Código Civil). Aqui há uma exigência adicional muitas vezes ignorada: o senhorio só pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de recepção, após o terceiro atraso, da sua intenção de pôr fim ao arrendamento (artigo 1083.º, n.º 6, do Código Civil). Esta comunicação não é um formalismo. O Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 23 de Fevereiro de 2026, foi claro: sem essa carta após o terceiro atraso, não há resolução possível por esta via.
A purgação da mora: a saída que o inquilino tem
Mesmo com a resolução comunicada, o arrendatário não está imediatamente fora de casa. O artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil permite-lhe pôr fim à mora no prazo de um mês, pagando o que deve. Se o fizer, a resolução fica sem efeito. Esta faculdade só pode ser usada uma vez por cada contrato (artigo 1084.º, n.º 4, do Código Civil).
Se o senhorio optar pela via judicial e instaurar acção de despejo, o inquilino tem ainda a faculdade do artigo 1048.º do Código Civil: pagar, depositar ou consignar em depósito todas as rendas devidas e a indemnização do artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil, equivalente a 20% do valor em dívida, até ao termo do prazo para contestar. Se cumprir, o direito à resolução caduca. O Tribunal da Relação do Porto, no acórdão de 22 de Maio de 2025, confirmou: para libertar-se da obrigação, o arrendatário tem de pagar tudo, incluindo as rendas vencidas até ao momento da contestação.
O procedimento especial de despejo no BAS
Resolvido extrajudicialmente o contrato, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo regulado nos artigos 15.º e seguintes do NRAU, junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), sucessor do antigo BNA. O requerimento é apresentado electronicamente nos termos da Portaria n.º 49/2024 e, não havendo oposição válida nos termos do artigo 15.º-E do NRAU, é emitido título para desocupação do locado. Se houver oposição, o processo segue para o tribunal da situação do locado.
Importa também ter presente o artigo 1085.º, n.º 2, do Código Civil: a resolução com fundamento nos n.os 3 ou 4 do artigo 1083.º do Código Civil tem de ser exercida no prazo de três meses sobre o conhecimento do facto, sob pena de caducidade. É um prazo curto, que apanha muitos senhorios desprevenidos.
O que vai mudar (se for aprovado)
A proposta de lei aprovada a 27 de Março de 2026 prevê tornar mais célere a decisão judicial nos casos de incumprimento reiterado e o Governo anunciou a criação de um fundo de emergência habitacional para situações de vulnerabilidade. Mas tudo continua dependente da redacção final que vier a ser publicada em Diário da República. Atribuir efeitos jurídicos a um diploma ainda não votado é arriscado.
Quem é senhorio e tem rendas em atraso não deve esperar pela nova lei: o regime actual já permite resolver o contrato, exigir as rendas devidas e a indemnização legal, e accionar o procedimento especial de despejo. Quem é arrendatário em dificuldade tem janelas concretas para evitar a perda da casa: a purgação extrajudicial no prazo de um mês e a purgação judicial até ao termo do prazo da contestação. Em ambos os casos, cada dia perdido é um direito perdido.
Não se deve confundir o anúncio político com a lei vigente. A reforma de 2026 ainda não acelerou nada do regime do despejo. O que pode acelerar é a actuação atempada: a comunicação correctamente fundamentada, o registo dos pagamentos, e o conhecimento dos prazos de caducidade.
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Sobre o Autor:
Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.
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