Despejo mais rápido em 2026? O que muda na lei do arrendamento

Em março de 2026, o Governo anunciou uma reforma da habitação que promete tornar mais rápidos os despejos por rendas em atraso. Senhorios e inquilinos chegam ao escritório com a mesma dúvida: a nova lei já se aplica?

Uma coisa é o que o Governo anuncia. Outra é o que está publicado em Diário da República.

O que já está em vigor e o que ainda é proposta

Continuam a valer a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, o regime do arrendamento no Código Civil, o Decreto-Lei n.º 1/2013 sobre o Balcão do Arrendatário e do Senhorio e as Portarias n.os 49/2024 e 50/2024, de 15 de fevereiro. O coeficiente de atualização das rendas para 2026 foi fixado em 2,24% pelo Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro.

A Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, essa, é uma autorização legislativa em matéria fiscal. Permitiu ao Governo aprovar incentivos em sede de IVA, IRS, EBF e IMT na habitação. Não toca no regime do despejo nem na resolução do contrato por falta de pagamento. O decreto-lei que executou essas autorizações foi promulgado a 12 de maio de 2026.

Resta a proposta de lei que prevê a aceleração dos despejos por incumprimento, aprovada pelo Conselho de Ministros a 27 de março de 2026. Está em discussão parlamentar. Até ser votada na generalidade e na especialidade, promulgada e publicada, não produz qualquer efeito.

O regime do despejo que vigora hoje

Enquanto a reforma não passar no Parlamento, o senhorio que queira pôr fim ao contrato por falta de pagamento tem duas vias, ambas no artigo 1083.º do Código Civil.

A primeira é a mora igual ou superior a três meses. Verificado o pressuposto, a resolução opera extrajudicialmente, por comunicação fundamentada ao arrendatário, nos termos do artigo 1084.º, n.º 2, do Código Civil, seguindo a forma exigida pelos artigos 9.º e 10.º do NRAU: notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou carta registada com aviso de receção nos contratos com domicílio convencionado.

A segunda é a cláusula dos quatro atrasos. Constituindo-se o arrendatário em mora superior a oito dias por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, em doze meses, abre-se a via do artigo 1083.º, n.º 4, do Código Civil. Há aqui uma exigência muitas vezes ignorada: o senhorio só pode resolver se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso, da intenção de pôr fim ao arrendamento, nos termos do n.º 6 do mesmo artigo. O Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 23 de fevereiro de 2026, foi claro: sem essa carta, não há resolução possível por esta via.

A purgação da mora: a saída do inquilino

Comunicada a resolução, o arrendatário não fica imediatamente fora de casa. O artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil permite-lhe pôr fim à mora no prazo de um mês, pagando o que deve. Fazendo-o, a resolução fica sem efeito. A faculdade só pode ser usada uma vez por contrato, por força do n.º 4 do mesmo artigo.

Optando o senhorio pela via judicial, resta ao inquilino a faculdade do artigo 1048.º do Código Civil: pagar, depositar ou consignar em depósito todas as rendas devidas, acrescidas da indemnização do artigo 1041.º, n.º 1, equivalente a 20% do valor em dívida, até ao termo do prazo para contestar. Cumprindo, o direito à resolução caduca. O Tribunal da Relação do Porto, no acórdão de 22 de maio de 2025, confirmou que o pagamento tem de ser integral, incluindo as rendas vencidas até ao momento da contestação.

O procedimento especial de despejo no BAS

Resolvido extrajudicialmente o contrato, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo dos artigos 15.º e seguintes do NRAU, junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio, sucessor do antigo BNA. O requerimento é apresentado eletronicamente nos termos da Portaria n.º 49/2024. Não havendo oposição válida nos termos do artigo 15.º-E do NRAU, é emitido título para desocupação do locado. Havendo oposição, o processo segue para o tribunal da situação do locado.

Perguntas frequentes

Com quantos meses de renda em atraso posso ser despejado?

A partir de três meses de mora, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação escrita, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil. Existe uma segunda via, a dos quatro atrasos superiores a oito dias em doze meses, que exige um aviso prévio depois do terceiro atraso. A resolução não equivale a despejo imediato, porque o arrendatário mantém a faculdade de pagar.

Recebi a carta de resolução. Ainda posso pagar e ficar com a casa?

Pode. O artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil dá-lhe um mês para pagar tudo o que deve, ficando a resolução sem efeito. Esta faculdade só pode ser usada uma vez por contrato. Instaurada ação judicial, resta a via do artigo 1048.º, pagando as rendas devidas e a indemnização de 20% até ao fim do prazo da contestação.

Sou senhorio e as rendas estão em atraso há mais de um ano. Ainda vou a tempo?

Provavelmente sim. O artigo 1085.º do Código Civil fixa a caducidade em um ano, reduzido a três meses quando o fundamento é a mora de três meses ou os quatro atrasos. Sucede que o n.º 3 desse artigo determina que, tratando-se de facto continuado, o prazo não se completa antes de decorrido um ano sobre a cessação. Mantendo-se as rendas por pagar, a situação não cessou.

Não convém confundir o anúncio político com a lei vigente. A reforma de 2026 ainda não acelerou o regime do despejo. O que pode ser acelerado é a atuação de cada uma das partes dentro das regras que já existem: a comunicação corretamente fundamentada, o registo dos pagamentos e o respeito pelos prazos de caducidade.

Se o seu caso envolver também obras ou defeitos no locado, escrevi sobre isso no artigo dedicado aos defeitos escondidos no imóvel. Acompanho senhorios e arrendatários na área de Arrendamento Urbano. Se quiser expor-me a sua situação antes de enviar ou responder a qualquer carta, pode fazê-lo pelo meu contacto, que encontra abaixo.