O meu senhorio quer aumentar a renda acima do que a lei permite. O que posso fazer?

O seu senhorio comunicou um aumento de renda que ultrapassa claramente o que a lei permite e agora não sabe se tem de aceitar ou se pode recusar. A resposta curta é que, durante o contrato, o senhorio não pode impor o valor que quiser: só pode atualizar a renda dentro de um regime legal com limites e formalidades próprias.

O que a lei permite ao senhorio aumentar durante o contrato

Se o contrato não tiver uma cláusula própria sobre o assunto, a renda só pode ser atualizada uma vez por ano e apenas de acordo com o coeficiente legal de atualização em vigor nesse ano, nos termos do artigo 1077.º do Código Civil. O senhorio tem ainda de comunicar o aumento por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente aplicado e o novo valor da renda.

Este coeficiente não é escolhido pelo senhorio: resulta da variação anual do índice de preços no consumidor, apurada pelo Instituto Nacional de Estatística, sendo publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, nos termos do artigo 24.º do NRAU. Se o senhorio não atualizar a renda no momento certo, não perde esse direito para sempre, mas perde os aumentos correspondentes ao período em que nada fez, podendo ainda assim aplicar os coeficientes dos últimos três anos à renda futura, segundo este o entendimento pacifico dos tribunais, nomeadamente do Tribunal da Relação de Guimarães.

Isto não significa que o contrato não possa ter um mecanismo próprio de atualização: se a cláusula for clara e verdadeiramente distinta do regime legal, pode prevalecer sobre ele. Mas uma fórmula vaga, como a simples referência à inflação, não é suficiente, segundo entendeu o Supremo Tribunal de Justiça em acórdão de abril de 2026: essa redação remete precisamente para o coeficiente legal, sem abrir espaço a aumentos superiores.

Não é obrigado a aceitar um aumento fora deste regime mas tenha cuidado com o que aceita

Um aumento superior ao coeficiente legal, ou comunicado sem respeitar o prazo e a forma exigidos, não é automaticamente válido: pode continuar a pagar o valor da renda em vigor, ou o valor corretamente atualizado, sem que isso constitua falta de pagamento.

Tenha, no entanto, cuidado com a forma como responde: se aceitar expressamente o novo valor, por escrito, ou se pagar repetidamente o montante pedido sem qualquer reserva, essa conduta pode valer como um novo acordo sobre a renda, que passa a vincular tal como uma cláusula contratual, nos termos do artigo 1077.º, n.º 1, do Código Civil.

A margem real do senhorio está, sobretudo, na renovação do contrato

Findo o prazo do contrato, o senhorio pode opor-se à sua renovação automática, desde que respeite prazos de aviso prévio que variam entre 240 e 60 dias, consoante a duração do contrato, nos termos do artigo 1097.º do Código Civil. Na primeira renovação, esta oposição só produz efeitos passados três anos sobre a celebração do contrato, exceto quando o senhorio invoca necessidade de habitação para si ou para um descendente em primeiro grau.

Na prática, é aqui que está a verdadeira margem do senhorio: mesmo que não consiga impor um aumento fora do regime legal durante o contrato, pode optar por não o renovar, ou propor livremente um novo valor de renda para um novo período, deixando ao inquilino a escolha entre aceitar, negociar ou procurar outra casa.

Perguntas frequentes

Se já paguei o valor mais alto pedido pelo senhorio, ainda posso contestar?

Pode, mas quanto mais tempo pagar sem reagir, maior o risco de essa conduta ser interpretada como aceitação tácita do novo valor. O mais seguro é comunicar por escrito ao senhorio que o aumento não respeita o coeficiente legal e que os pagamentos feitos acima do valor devido não representam concordância com a nova renda.

O senhorio pode despejar-me se eu recusar pagar um aumento acima do coeficiente legal?

Não, só por essa razão, não há fundamento para o despejo. A falta de pagamento que justifica o despejo é a da renda efetivamente devida, não da diferença correspondente a um aumento inválido. Pagando a renda em vigor, ou a renda corretamente atualizada, dentro do prazo, não há motivo de despejo apenas por recusar o valor a mais pedido pelo senhorio.

Posso ser forçado a aceitar uma renda mais alta quando o contrato renovar?

Forçado, não. Mas se recusar a nova renda proposta para o período seguinte e o senhorio optar por não renovar o contrato, dentro dos prazos e condições legais, terá de sair e procurar outra habitação. Nesse sentido, a decisão de aceitar, negociar ou recusar tem sempre consequências práticas a pesar, mesmo que a recusa em si seja legítima.

Um aumento de renda fora do coeficiente legal não tem, sozinho, força para o obrigar a pagar mais. Mas a proteção que a lei dá durante o contrato não se estende automaticamente à renovação, onde o senhorio recupera margem para negociar um novo valor ou simplesmente não continuar o arrendamento. Esta é uma das razões pelas quais sugiro aos meus clientes inquilinos que procurem negociar contratos o mais longos possível, dentro da sua situação pessoal. Vale a pena responder ao aumento com conhecimento do que a lei permite hoje, sem perder de vista o que pode mudar quando o contrato chegar ao fim.

Acompanho contratos de arrendamento e situações de conflito entre senhorios e inquilinos na minha prática de Arrendamento Urbano. Se o seu senhorio propôs um aumento que lhe parece excessivo e quer confirmar se respeita a lei, pode fazê-lo através do contacto que deixo na assinatura.