O que preciso de saber antes de comprar um imóvel?

É a maior decisão patrimonial da vida da maioria das pessoas e, muitas vezes, a que se toma com menos informação. A casa agrada, o preço parece justo, há pressa porque há outro interessado, e assina-se.

Os conflitos que me chegam depois raramente nascem do preço. Nascem de coisas que se podiam ter verificado numa tarde, antes de qualquer assinatura. Deixo-lhe o que verifico sempre, e o que a lei lhe dá se as coisas correrem mal.

A certidão do registo predial e a caderneta

Comece por pedir a certidão permanente do registo predial e a caderneta predial urbana. São documentos baratos, obtêm-se online e dizem-lhe três coisas essenciais.

Primeiro, quem é o verdadeiro proprietário. Não é raro que quem negoceia não seja quem pode vender, designadamente em heranças por partilhar, em que todos os herdeiros têm de intervir.

Segundo, que ónus e encargos recaem sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, direitos de preferência. Uma hipoteca cancela-se no ato da escritura com parte do preço, e isso resolve-se; uma penhora ou um processo de execução pendente é matéria bem mais séria.

Terceiro, se a descrição registal e a inscrição matricial correspondem à realidade física do imóvel. Divergências de áreas, anexos não inscritos ou obras não legalizadas são um problema que passa para si no dia da escritura.

Licença de utilização e ficha técnica da habitação

A licença de utilização é indispensável para a escritura. Sem ela, o notário não celebra o ato. Em construções anteriores a 7 de agosto de 1951, data da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, a licença é substituída por certidão camarária que ateste essa anterioridade.

É frequente, sobretudo em meio rural, encontrar casas habitadas há décadas sem licença ou com licença desatualizada face às obras entretanto feitas. A regularização é possível, mas demora e custa. Saber isso antes do contrato-promessa é o que lhe permite negociar quem trata do assunto e a que preço.

Peça também a ficha técnica da habitação, obrigatória para imóveis construídos depois de 2004. Identifica materiais, técnicos responsáveis e empreiteiro, e é a base de qualquer reclamação futura por defeitos.

Comprou a um promotor ou a uma empresa? Tem dez anos

É o caso da maioria de quem compra casa e é o regime mais favorável que existe. Sendo o vendedor um profissional e o comprador um consumidor, aplica-se o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro.

Nos termos do seu artigo 23.º, o profissional responde pelas faltas de conformidade que se manifestem no prazo de dez anos quanto a elementos construtivos estruturais e de cinco anos quanto às restantes. Fundações, estrutura, cobertura e paredes resistentes ficam cobertas por uma década.

Mais importante ainda é o que aqui não existe: o ónus de denunciar o defeito dentro de um prazo curto sob pena de perder tudo. Basta comunicar a falta de conformidade por carta, correio eletrónico ou qualquer outro meio suscetível de prova, sendo que, nos termos do artigo 25.º, os direitos caducam três anos a contar dessa comunicação. Três anos para agir, e não seis meses.

Retenha a distinção, porque é ela que decide se tem caso: comprou a uma empresa e é consumidor, tem dez ou cinco anos de garantia e três anos para agir depois de comunicar; comprou a um particular, o quadro é bem mais apertado.

O que diz a lei se a casa tiver defeitos

Aqui está a parte que quase ninguém conhece e que decide processos.

Fora do regime do consumo, designadamente na compra entre particulares, aplica-se o regime da venda de coisas defeituosas. O artigo 913.º do Código Civil considera defeituosa a coisa que sofra de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que se destina, e o artigo 914.º do Código Civil dá-lhe o direito de exigir a reparação.

Os prazos são o ponto crítico. Segundo o artigo 916.º do Código Civil, tratando-se de imóvel, o defeito tem de ser denunciado até um ano depois de conhecido e dentro de cinco anos após a entrega. Passado isso, o direito caduca. E, feita a denúncia, o artigo 917.º do Código Civil concede apenas seis meses para agir em juízo. É um prazo curtíssimo e é nele que muitos casos se perdem.

Note-se que só relevam os defeitos ocultos. O Tribunal da Relação de Coimbra, no Acórdão de 28 de outubro de 2025, considerou defeito oculto a necessidade de substituir integralmente o telhado de uma vivenda, não visível nas visitas e recordou que sobre o comprador impende o dever de examinar a coisa. Aquilo que se via e não se reclamou dificilmente se reclama depois.

Se quem vende foi quem construiu, os prazos são outros

Esta distinção pode valer-lhe anos de proteção. Quando o vendedor foi também o construtor, aplica-se o artigo 1225.º do Código Civil: cinco anos de garantia a contar da entrega, um ano para denunciar e mais um ano para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos.

E o conceito de construtor é amplo. O Tribunal da Relação de Lisboa fixou-o no Acórdão de 8 de janeiro de 2026: abrange quem constrói diretamente e quem, profissionalmente, manda construir por terceiros para vender. Não é preciso que o vendedor tenha assentado tijolos; basta que tenha tido o domínio da construção. É a diferença entre ter seis meses e ter um ano para reagir.

Note-se que este regime do Código Civil só releva quando não se aplica o Decreto-Lei n.º 84/2021. Sendo o comprador consumidor e o vendedor um profissional, prevalecem os prazos mais longos acima referidos. Qual dos regimes se aplica ao seu caso depende de quem lhe vendeu e em que qualidade, e é das primeiras coisas que verifico quando alguém me traz uma casa com problemas.

Antes de assinar seja o que for

• Peritagem técnica: por poucas centenas de euros, um engenheiro civil vê o que o olho não vê, em imóvel novo ou usado. É o melhor dinheiro que gasta neste processo.

• Documentos por escrito antes do contrato-promessa: certidão predial, caderneta, licença de utilização, ficha técnica, certificado energético e, em propriedade horizontal, ata da última assembleia e declaração de dívidas ao condomínio.

• Cuidado com o valor declarado: escriturar abaixo do preço real reduz o imposto hoje e aumenta a mais-valia amanhã, quando vender. Além de ser ilícito.

• Registe por escrito o que lhe foi assegurado: promessas verbais sobre obras, equipamentos ou reparações não se provam. O que não estiver no contrato não existe.

• Documente qualquer defeito assim que o descobrir: fotografias com data, orçamentos e uma denúncia escrita ao vendedor. Como decidiu a Relação de Coimbra, a denúncia é uma declaração receptícia e tem de chegar à morada certa, sob pena de não impedir a caducidade. Se preferir expor-me já a sua situação, pode fazê-lo através do WhatsApp do escritório, ou conhecer o meu trabalho na área de Direito Imobiliário.

Comprar casa não é um ato de fé. É um contrato, e num contrato o que protege é a informação recolhida antes e a prova guardada depois. Uma tarde a ler documentos poupa anos de tribunal.