Posso arrendar um imóvel sem contrato escrito?

Nos termos do artigo 1069.º do Código Civil, o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito. No entanto, a lei prevê que, na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.

Ainda assim, o contrato de arrendamento deve, preferencialmente, ser reduzido a escrito, pois assim se confere maior certeza e segurança jurídica às partes, uma vez que o contrato terá todos os elementos essenciais e será assinado por ambas. O contrato contém a identificação das partes, a identificação do imóvel objeto do arrendamento, a identificação do fim a que se destina o arrendamento, o valor da renda, a duração do contrato e eventuais formas de renovação.

Apesar disso, tendo em conta a lei, um contrato de arrendamento verbal pode ser válido, desde que sejam cumpridos os requisitos legais: utilização do locado e pagamento mensal da renda por um período de seis meses. Conseguindo fazer prova destes requisitos, são garantidos direitos semelhantes aos de um contrato de arrendamento com prazo certo.

Ressalvada essa circunstância, o contrato de arrendamento não reduzido a escrito é nulo por falta de forma, nos termos gerais do artigo 220.º do Código Civil. Note-se, porém, que nulidade não é inexistência: o contrato existiu e produziu efeitos de facto, havendo lugar à restituição do que tiver sido prestado. E o senhorio a quem seja imputável a falta de forma dificilmente poderá prevalecer-se dessa nulidade contra o arrendatário, sob pena de abuso de direito.

Nos termos do artigo 1094.º do Código Civil, o contrato de arrendamento pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada. O n.º 3 do mesmo artigo refere que, no silêncio das partes quanto ao tempo de duração do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos. Assim, um contrato de arrendamento verbal, uma vez que não tem cláusulas escritas com a estipulação da vontade das partes, considera-se celebrado por cinco anos.

Para que esse contrato termine, é possível o acordo das partes, a resolução com justa causa ou a oposição à renovação deduzida pelo senhorio ou pelo inquilino.

O inquilino pode ainda denunciar o contrato nos termos do artigo 1098.º, n.º 3, do Código Civil, mas só depois de decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da sua renovação, e mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias, se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano, ou de 60 dias, se for inferior. Num contrato de cinco anos, isso significa esperar vinte meses. A inobservância do pré-aviso não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período em falta, salvo nos casos de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte previstos no n.º 6 do mesmo artigo.

Em síntese, é isto que importa reter: pode arrendar um imóvel sem contrato escrito e esse contrato ser válido, desde que cumpra os requisitos constantes do artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil. Fora desses casos, o contrato é nulo por falta de forma. Ainda assim, um contrato escrito oferece mais certeza e segurança jurídica, tendo em conta que as cláusulas ficam estipuladas por escrito, refletindo a real vontade das partes.

Nota: se é senhorio, não há vantagem nenhuma para si em fazer um contrato verbal. Bem pelo contrário. Acresce que continua obrigado a comunicar o contrato à Autoridade Tributária e a emitir recibo de renda eletrónico, obrigações que a inexistência de contrato escrito não afasta.